Expediente H.C.D.: 1482/1991

N de registro: O-2548

Fecha de sanción: 28 de noviembre y 3 de diciembre de 1991

Fecha de promulgación:10/12/1991

Decreto de promulgación:

 

ORDENANZA N 8434

 

Artículo 1.- Establécense los indicadores urbanísticos y fíjanse normas territoriales, administrativas y de manejo, para el predio localizado en el Partido de General Pueyrredon designado catastralmente como Circunscripción IV, Sección Y, / Fracción V, ubicado entre el Faro Punta Mogotes al Norte y el Paraje Los Acantilados al Sud; desde el Mar Argentino al Este, hasta las tierras fiscales que lindan con la Ruta Provincial n 11 hacia el Oeste, planos denominados por la Dirección de Geodesia como 45-32-87 y 45-66-81, con la finalidad de establecer un COMPLEJO TURISTICO inscripto en el área ULM.le: de acuerdo al articulado de la presente Ordenanza.

Artículo 2.- USOS DE SUELO: Son admitidos los siguientes, que responden a la finalidad de integrar actividades y funciones a tal fin:

2.1 Principales

Residenciales propiamente dichos (viviendas unifamiliares y multifamiliares); servicios residenciales (hoteles, hosterías, apart-hotel); deportivas; recreativas y balnearias.

2.2 Complementarios:

Se admitirán otros servicios y comercios agrupados en centros o vías destinadas al efecto, cuyas dimensiones y modalidades de atención se limiten a proveer de bienes y prestaciones para su utilización por la población allí radicada. Serán actividades complementarias admisibles, los servicios públicos (estatales o privados) que resulten necesarios para la atención de los residentes el la zona. Serán admitidas actividades de tipo artesanal, en locales que no excederán los 25 m2. Los servicios gastronómicos, recreativos, deportivos y balnearios destinados a residentes y público en general, podrán exceder en sus dimensiones y modalidades de atención, las requeridas por los habitantes permanentes del Complejo Turístico.

2.3 Todo destino que no este contemplado en la presente, deberá ser establecido por ordenanza específica.

Artículo 3.- ASIGNACION DE DISTRITOS: Asígnanse los siguientes distritos urbanísticos, con la finalidad de establecer los indicadores diversos para cada uno de ellos según sus características y localización, pertenecientes todos a la zona englobante que se designará con la abreviatura de Zona de Equipamiento Específico Playas del Faro: ZEePF. En consecuencia, de norte a sud y de acuerdo al plano que, como croquis preliminar Anexo I, forma parte de la presente, los distritos serán PF1 Superficie 6,6 Ha; PF2 superficie 5,3 Ha; PF3 superficie 21,5 Ha; PF4 superficie 25 Ha; PF5 superficie 9Ha; PF6 superficie 22,6 Ha, faja libre de construcciones: 12 Ha.

Los límites y superficies indicados podrán variar en más o en menos un diez por ciento (10%) que lo consignado y ser subdivididos.

Artículo 4.- INDICADORES URBANISTICOS: Los indicadores urbanísticos que se detallan a continuación serán los máximos definitivos y no se reconocerá estímulo alguno, correspondiendo al croquis preliminar que se adjunta como Anexo I. Las alturas se medirán siempre sobre el terreno natural del plano de nivelación que, suscripto por profesional responsable , formará también parte de esta Ordenanza como Anexo II.

PFI FOS: 0,07

(Condominio) FOT: 0,16

DENSIDAD NETA: 80 Hab/ha

ALTURA: X9.00 m.

PF2 FOS: 0,10

(hotel; FOT: 0,40

Categoría mínima DENSIDAD NETA: 120 Hab/Ha.

3 Estrellas) ALTURA: liberada

PF3 FOS: 0,07

(club turístico DENSIDAD NETA 40 Hab/ha.

residencial) ALTURA 7,00 m.

PF4 FOS: 0,07

(condominio) FOT: 0,16

DENSIDAD NETA 80 Hab/ha.

ALTURA: <9.00 mts.

PF5 FOS: 0,20

(comercial, servicios FOT: 0,25

en general, deportivos DENSIDAD NETA: no se establece

y recreativos) ALTURA: 12.00 mts.

PF6 FOS: 0,07

(hosterías pueblo) FOT: 0,18

DENSIDAD NETA: 70 Hab/Ha.

ALTURA: <9.00 m.

Balnearios:(solamente SUP. MAXIMA POR BALN. 900 m2

dentro de cualquiera SUP. NO COMPUTABLE EN FOT 500 m2

de los distritos antes ALTURA: <7.00 m.

descriptos, pero adya RETIRO MAXIMO DE LA SUPERFICIE

centes a faja frentista EDIFICADA A LA LINEA DE RIBERA:

al mar de 100 m. medi- 180 m.

dos a partir de la lí- RETIRO MINIMO A LA MISMA LINEA: 100m.

nea de ribera)

Artículo 5.- PLAZOS:

5.1 De vigencia de la Ordenanza: 3 años desde su promulgación hasta la presentación de los planos de construcción para su aprobación municipal. La presentación de los planos y documentación requerida por las disposiciones municipales vigentes de por lo menos el 30% de la superficie autorizada y un plano de conjunto escala 1:1000, impedirá la caducidad de la ordenanza

5.2 Para el inicio de cada una de las construcciones: 2 años a partir de la fecha de su aprobación. Las inversiones hechas en infraestructura deberán ser, en relación al total, directamente proporcionales a las de arquitectura. En ningún caso podrán ser habilitadas para su función, obras que no estén servidas por las instalaciones completas de agua potable, cloacas, energía eléctrica y gas.

Artículo 6:- BALNEARIOS: Sus características se regirán por la Ordenanza 4568 de categorización de servicios balnearios. La distancia libre entre los paramentos más próximos de construcciones balnearias será de doscientos cincuenta metros (250). Este mínimo podrá reducirse hasta un diez por ciento de acuerdo a propuesta fundamentada y previa aprobación del Departamento Ejecutivo.

Dentro de los ciento veinte (120) días de promulgada la ordenanza la recurrente presentará un plano conteniendo las ubicaciones aproximadas de los balnearios de uso privado y público que servirán a todo el desarrollo longitudinal de playas del extremo norte hasta el sud.

6.1 En tanto se materialice el emprendimiento integral, el Departamento Ejecutivo podrá autorizar construcciones balnearias de modo que se conserve y mejore la actual prestación del servicio balneario. Hasta que se rea1ice 1os nuevos accesos a 1a p1aya, los existentes deberán ser mantenidos en condiciones y librados permanentemente al uso público según texto del Decreto 4095/88.

6.2 Cuando se construya el primer balneario privado definitivo del emprendimiento, se construirá el primer balneario público,curi,aprobaci6n y construcción simultáneas. A partir de allí será construido un balneario público cada tres privados hasta concluir. Según normas que se establecen en esta Ordenanza.

Artículo 7.- RESPETO A LA SITUACION GEOGRAFICA: El proyecto deberá caracterizarse por el respeto a las condiciones geográficas naturales o adquiridas hasta la fecha del último relevamiento aerofotogramétrico (diciembre 1988).

7.1 Dado que todas las mensuras, distancias y verificaciones de la normativa han de realizarse a partir de los límites del predio establecidos en el plano aprobado por la Dirección de Geodesia de la Provincia de Buenos Aíres, deberá amojonarse el mismo materializando todos los puntos de quiebre de las líneas perimetrales con puntos intermedios a distancias iguales o inferiores a 200 metros, mediante mojones sobresalientes 1 metro del terreno natural.

En lo concerniente a la Línea de Ribera, ella será materializada mediante tetrapodos iguales o similares a los utilizados por la Dirección Provincial de Hidráulica.

7.2 Dentro de los 90 días de promulgada la presente, la firma recurrente presentará planos de relevamiento altimétrico con curvas de nivel cada dos metros a escala 1:1000. Estos planos y todo otro documento en poder de los entes estatales intervinientes servirán de testigos para cotejar el fiel respeto de la topografía natural o antrópica hoy existente.

Quedará totalmente prohibido realizar desmontes de árboles o arbustos, allí donde no resulte estrictamente necesario por involucrarse su superficie a un perímetro a edificar.

Cuando por motivos paisajísticos o de visuales sea imprescindible hacer un desmonte, se solicitará autorización a la pertinente dependencia municipal, la que se expedirá dentro de los 15 días corridos.

Toda vez que vaya a procederse a la extracción de árboles se realizará previamente un conteo con inspección municipal y se replantarán tres unidades por cada una que deba ser extraída.

También ha de utilizarse el relevamiento aerofotográfico año 1988/12 escala 1:1200 como única referencia válida para verificar la extracción arbórea.

Se plantará un árbol cada 2 plazas para automóviles en los estacionamientos vehiculares. Las calles interiores serán marginadas de árboles, al igual que las de acceso a partir de la Ruta 11, como máximo a 5 metros entre ellos y 4 metros al camino.

7.3 Deberá respetarse una faja de cien metros centrada sobre el eje teórico del cauce de los arroyos, libre de todo tipo de construcción que signifique un obstáculo para el flujo del agua o el riesgo para el habitante no ocasional (ley 6253).

Se permitirán construcciones deportivas descubiertas, obras de jardinería paisajistica, calles, senderos y aquellas construcciones que no desvirtúen las condiciones naturales del cauce mediante desmontes o taludes.

Articulo 8 .- Condiciones dominiales y de manejo administrativo ante los usuarios y el municipio. Cumplimiento de obligaciones y restricciones.

8.1 Cualquiera sea la cantidad de inversionistas que financien las obras a realizar, la Municipalidad solamente reconocerá como interlocutor y recurrente a una única persona jurídica que se constituya como Sociedad Administradora. Esta presentará en cada oportunidad que se le solicite un comprobante que la acredite como representante de todos los propietarios que intervengan en el emprendimiento y ante ésta el Municipio ejercerá el poder de policía edilicio, sanitario y de seguridad e higiene de. los espacios y edificios comunes a compartir.

8.2 La Sociedad Administradora propondrá, dentro de los ciento veinte días de promulgada esta ordenanza, o antes si hubiese por parte de los interesados necesidad de presentar planos de construcción para su aprobación, e1 régimen jurídico administrativo a que se someterá el emprendimiento contemplando las disposiciones vigentes en materia dominial, el régimen de la Ley 13.512 de Propiedad horizontal y el Decreto 9404/90 que autoriza los denominados Clubes de Campo según se adecuen al funcionamiento del conjunto. La Municipalidad de General Pueyrredon se expedirá dentro de los cuarenta y cinco días de presentado.

8.3 En ninguno de los distritos de la titulada Zona de Equipamiento especifico Playas del Faro (ZEe PF), se realizarán 1oteos o parcelamientos similares a las divisiones tradicionales.

Articulo 9 .- Sector Balneario (playas de baño y recreación). Dentro de la faja de 100 metros medidos perpendicularmente a la línea de ribera, libres de construcciones de mampostería o albañilería, podrán levantarse instalaciones removibles (carpas, toldos, sombrillas y puestos abiertos de igual característica formal y constructiva a éstos) para el abastecimiento gastronómico de bebidas o alimentos envasados y de indumentaria o perfumería exclusivamente destinada a la playa.

9.1. En la longitud total del desarrollo de costa que se corresponde con la propiedad enunciada en el artículo 1 han de desarrollarse, a la par de los balnearios privados motivo del proyecto de inversión de riesgo que da lugar a esta ordenanza, balnearios de uso público que se corresponderán con tramos de línea costera en relación de uno (1) público cada tres (3) privados (25%).

Pese a la prohibición de construir balnearios dentro de la franja de 100 metros, podrá gestionarse eventualmente la instalación de servicios de playa desarmables, protegidos de la marea y de los derrumbes de acantilados, solamente allí donde el respeto a los 100 metros de distancia a la línea de ribera determinaría una localización inapropiada para los servicios de playa, por el desnivel de los acantilados.

9.2. Balnearios Públicos. La dotación de construcción e instalaciones y la atención del público estarán también a cargo de la Sociedad Administradora (por sí o por quien ella delegue el servicio). Los aranceles a percibir deberán ser aprobados por la Municipalidad. Se sobreentiende que esta división de la costa en el porcentaje antes mencionado no implicará una interpretación literal de sucesivos tramos del 75% y 25% respectivamente; como tampoco de agrupar en un extremo del predio total los balnearios privados (75%) y en el resto los públicos (25%). Estos últimos guardarán correspondencia con los accesos públicos que de común acuerdo sean establecidos, respetando en lo posible el proyecto de inversión y en concordancia con el espíritu del decreto provincial 4095/88.

A1 respecto serán consultadas las asociaciones de fomento del sector. Queda entendido que, fuera de los límites visibles aunque simbólicos que han de establecerse como demarcación del uso privado y de la línea de ribera, no podrá establecer se ningún tipo de limitación al tránsito de personas sobre del emprendimiento.

9.3 Acceso a playas. El acceso a las playas se compondrá de dos tramos: un camino vehicular peatonal de 7 metros de ancho que culminará con una playa de estacionamiento en terreno fiscal (forestada por la Sociedad Administradora razón de un árbol cada dos plazas) ubicada adyacente a los límites del predio privado. Desde allí otro sendero, exclusivamente peatonal, llegará hasta la arena a partir del estacionamiento; su mantenimiento en buen estado estará también a cargo de la Sociedad Administradora y se realizará en iguales condiciones de arancelamiento del descripto para los balnearios públicos.

Artículo 10.- Preservación y Protección sanitaria medio ambiental. La Sociedad Administradora tomará los mayores recaudos en el diseño y materialización del drenaje de aguas pluviales originadas por la introducción de solados impermeables, calzadas, playas de estacionamiento, terrazas y azoteas de modo que sean interpuestas en los conductos, antes de su llegada al mar, cámaras de filtrado y limpieza de los desperdicios que puedan producir polución en el agua de baños. Cuando el volumen de agua a desaguar sea reducido, podrá hacerse por percolado superficial siempre que no arrastre dunas fijadas.

Articulo 11.- Infraestructura y Servicios. La infraestructura y los servicios así como el equipamiento comunitario propio de las áreas urbanas será responsabilidad de la Sociedad Administradora, pudiendo ésta repartir los

11.2 La provisión de agua potable, el tratamiento de las aguas cloacales, la alimentación de gas y electricidad serán proyectados con la intervención de los respectivos organismos oficiales.

11.3 Los residuos domiciliarios embolsados deberán movilizarse internamente por lo menos cada 48 horas, a cargo de la Sociedad Administradora quién los transportará a locales adecua Ruta N11 (calle colectora), de donde serán levantados por la Municipalidad:

11.4 Los pavimentos, engranzados y el alumbrado de las vías de circulación se ejecutarán según proyectos y especificaciones aprobados por la Dirección de Vialidad y de alumbrado público de la Municipalidad, respectivamente. Quedará a cargo de la Municipalidad el mantenimiento de accesos desde la Ruta n 11 hasta llegar a los balnearios públicos.

11.5 La Sociedad Administradora procurará que los movimientos circulatorios vehiculares que fueran imprescindibles, en especial entre las residencias, hotel, hosterías y el centro de compras se realicen internamente, vale decir, sin utilización de la Ruta n 11.

Articulo 12.- Penalidades por incumplimiento de las normas contenidas en esta ordenanza. Las penalidades serán establecidas por el Tribunal Municipal de Faltas de acuerdo a la importancia que revista la transgresión en incidencia sobre el interés público afectado.

Para los incisos 6.2. y 7.2.: de 1 a 20 sueldos mínimos municipales. Para los restantes incisos de los artículos 6, 7 y 8: hasta un sueldo mínimo municipal.

Los volúmenes edificados fuera del perfil dado por estos indicadores se juzgarán según las pautas de la Ordenanza n 7666.

Articulo 13.- Reglamentaciones. Facúltase al Departamento Ejecutivo a realizar estudios y emitir en consecuencia los pertinentes actos administrativos, para reglamentar aspectos parciales de las relaciones entre las partes y admitir oscilaciones cuantitativas en más o en menos de hasta un diez por ciento (10%) en aquellos aspectos normativos que no impliquen desvirtuar el espíritu de esta ordenanza.

Articulo 14.- Lo normado en esta ordenanza se basa en la existencia del Decreto n 171/1963 del Gobierno de la Nación que fijó la cota +1,61 para determinar la línea de ribera, la cual caracteriza en el articulado al limite sudeste del predio frente al Mar Argentino, conforme al fallo de la Corte Suprema de Justicia de la Nación que ordenó a la Provincia de Buenos Aires la devolución de las tierras a sus propietarios, sentencia que fue receptada ulteriormente en los planos aprobados por la Dirección de Geodesia, con los números 5-66-81 y 45-32-87

Articulo 15.- Comuníquese, etc.

CHAVARRI BARBOZA